مقدمه
در دنیای امروز، سرمایهگذاری در املاک یکی از مهمترین ابزارهای ورود سرمایه خارجی به کشورها محسوب میشود. بسیاری از دولتها با هدف جذب سرمایه و توسعه اقتصادی، قوانین ویژهای برای تملک اموال غیرمنقول توسط اتباع خارجی وضع کردهاند. در این میان، ایران و عمان دو رویکرد متفاوت نسبت به این موضوع اتخاذ کردهاند؛ یکی مبتنی بر محدودیت و دیگری مبتنی بر تسهیل سرمایهگذاری. این مقاله به بررسی تطبیقی وضعیت خرید ملک توسط اتباع خارجی در این دو کشور میپردازد.
۱. خرید ملک توسط اتباع خارجی در ایران
۱-۱. رویکرد حقوقی ایران
در نظام حقوقی ایران، اصل بر محدودیت مالکیت اتباع خارجی نسبت به اموال غیرمنقول است. به عبارت دیگر، اتباع خارجی بهصورت مستقیم حق تملک آزادانه زمین و املاک را ندارند و این موضوع تحت نظارت و کنترل دولت انجام میشود.
۱-۲. مبانی قانونی
مهمترین مستندات حقوقی در این زمینه عبارتاند از:
آییننامه راجع به تملک اموال غیرمنقول توسط اتباع خارجی (مصوب ۱۳۲۸)
اصول کلی قانون مدنی در باب اموال و مالکیت
مقررات مربوط به سرمایهگذاری خارجی در ایران
۱-۳. شرایط و استثناها
اگرچه اصل بر محدودیت است، اما در مواردی خاص امکان تملک یا بهرهبرداری برای اتباع خارجی وجود دارد، از جمله:
اخذ مجوز از دولت و مراجع ذیصلاح
استفاده از ملک برای محل سکونت یا فعالیت اقتصادی
سرمایهگذاری از طریق شرکتهای ثبتشده در ایران
بهرهبرداری به شکل اجارههای بلندمدت یا حق انتفاع
۱-۴. جمعبندی وضعیت ایران
در ایران، مالکیت خارجیان یک امتیاز استثنایی و مشروط محسوب میشود و نه یک حق عمومی. سیاست کلی کشور در این حوزه، کنترل ورود سرمایه در بخش املاک و حفظ حاکمیت بر اراضی است.
۲. خرید ملک توسط اتباع خارجی در عمان
۲-۱. رویکرد اقتصادی و سرمایهمحور
در مقابل ایران، کشور عمان رویکردی بازتر و جذبمحور نسبت به سرمایهگذاران خارجی اتخاذ کرده است. هدف اصلی در این کشور، جذب سرمایه خارجی از طریق اعطای امکان مالکیت محدود اما واقعی در حوزه املاک است.
۲-۲. مبانی قانونی
قوانین اصلی در این حوزه شامل:
فرمان سلطنتی شماره 12/2006 (Sultani Decree)
اصلاحات بعدی در خصوص مناطق مجاز سرمایهگذاری
قوانین مربوط به پروژههای گردشگری یکپارچه (ITC)
۲-۳. مناطق مجاز برای مالکیت خارجی
اتباع خارجی میتوانند در برخی مناطق مشخص، بهصورت قانونی مالک ملک شوند. این مناطق معمولاً شامل پروژههای:
گردشگری
اقامتی لوکس
سرمایهگذاری بینالمللی
از جمله مناطق شناختهشده میتوان به پروژههای توسعهیافته در مسقط اشاره کرد.
۲-۴. ویژگیهای مالکیت در عمان
امکان مالکیت واقعی در پروژههای مشخص
قابلیت بهرهبرداری و انتقال ملک
امکان دریافت اقامت از طریق سرمایهگذاری ملکی
محدودیت در مناطق حساس و خارج از پروژههای تعیینشده
۲-۵. جمعبندی وضعیت عمان
در عمان، مالکیت خارجیان نهتنها ممنوع نیست، بلکه بهعنوان یکی از ابزارهای جذب سرمایه خارجی به رسمیت شناخته شده است؛ هرچند این مالکیت همچنان در چارچوب مناطق مشخص و تحت نظارت دولت انجام میشود.
نتیجهگیری تطبیقی
بررسی تطبیقی نشان میدهد که ایران و عمان دو رویکرد متفاوت در قبال مالکیت املاک توسط اتباع خارجی دارند. ایران با سیاستی محتاطانه و محدودکننده، مالکیت خارجی را بهعنوان استثنا و تحت شرایط خاص میپذیرد، در حالی که عمان با رویکردی سرمایهمحور، امکان مالکیت در مناطق مشخص را بهعنوان ابزار توسعه اقتصادی فراهم کرده است.
در نتیجه میتوان گفت:
در ایران، خرید ملک توسط اتباع خارجی بیشتر محدودیت حقوقی است تا فرصت سرمایهگذاری.
در عمان، این موضوع بیشتر فرصت اقتصادی کنترلشده محسوب میشود.
تهیه و تدوین: فاطمه مزرعه خطیری
پژوهشگر حقوق تجارت و سرمایهگذاری بینالمللی
رئیس کمیسیون حقوقی اتاق مشترک بازرگانی ایران و عمان
